Visure Catastali

Le visure catastali sono dei documenti rilasciati dagli Uffici del Catasto che individuano l’esatta ubicazione di un bene immobile (terreno o fabbricato) sito in Italia attraverso i dati identificativi catastali.

Perché richiedere una visura catastale
In una trattativa preliminare di compravendita, qualora sia necessario disporre di documenti per il calcolo dell’ICI o per la dichiarazione dei redditi, in attività di ricerca immobiliare per acquisto o locazione, in caso di ricerca di beni immobili estesa a tutto il territorio nazionale, le visure catastali rappresentano un valido strumento per raccogliere informazioni importanti su un bene immobile o per integrare una visura ipotecaria.

Contenuti delle visure catastali
Le visure catastali contengono i dati anagrafici della ditta catastale o degli intestatari, la quota assegnata dagli Uffici del Catasto, l’ubicazione del bene immobile e i dati catastali identificativi (partita, foglio, particella o mappale, subalterno), la categoria e la superficie o il numero di vani, la rendita catastale o il reddito dominicale o agrario. 

La non probatorietà del Catasto
Le visure catastali hanno una finalità specificatamente fiscale e reddituale, non giuridica. Da questo si evince che il Catasto italiano non ha carattere probatorio e che pertanto le visure catastali non possono provare l’esistenza di un diritto reale e la titolarità giuridica dell’intestatario relativamente al bene immobile indicato nella visura catastale.

Quale tipo di visura catastale richiedere
La gamma dei servizi di visure catastali è ampia e finalizzata a specifiche esigenze. VisureItalia.com® mette a disposizione dei propri clienti personale qualificato che, attraverso un servizio di helpdesk sia telefonico +39 070832098 sia via mail helpdesk@visureitalia.com , può aiutare i clienti nella scelta del servizio adatto e nella successiva lettura e verifica delle visure catastali.

Come richiedere una visura catastale
Le visure catastali possono essere richieste per nominativo (persona o società) o per indirizzo. E’ possibile richiederle anche fornendo i dati catastali dell’immobile (comune, foglio, mappale, subalterno) sia allo stato attuale sia storica. E’ indispensabile specificare il Catasto, Terreni o Fabbricati.

A quando è aggiornata la visura catastale
Tutte le richieste di visure catastali vengono trattate con accesso diretto all'Agenzia del Territorio (Catasto) e sono aggiornate alla data della richiesta. VisureItalia.com non utilizza dati e/o informazioni provenienti da banche dati non ufficiali e non riutilizza le informazioni.

Come viene evasa la visura catastale
Le visure catastali vengono evase sotto forma di documenti elettronici in formato .pdf e possono essere scaricate nella sezione File Personali dell'Area Clienti entro i tempi di consegna indicati nel modulo.

CATASTO

Il termine Catasto deriva, presumibilmente, dal latino Catasticum, termine che indicava genericamente gli inventari dei beni fondiari di origine bizantina e cretese. 

Oggi, invece, la definizione di Catasto è più precisa e specifica: per Catasto si intende infatti

• il complesso di documenti con cui si accertano, per scopi fiscali, civili ed eventualmente giuridici alcune caratteristiche tecnico-economiche dei beni immobili di un territorio e se ne registrano tutte le mutazioni. 

La finalità fiscale è quella che sta alla base del Catasto: proprio la necessità di determinare il reddito imponibile dei fondi rustici e dei fabbricati urbani richiede che le proprietà immobiliari soggette ad imposta vengano accertate e appositamente catalogate e che le relative mutazioni vengano tenute in evidenza. 

Per finalità civili del Catasto si intendono tutte quelle informazioni che sono messe a disposizione nei documenti catastali ed in particolare la planimetria dettagliata ed a grande scala di tutto il territorio nazionale, l’analisi del reddito delle particelle e la descrizione dell’aspetto della proprietà fondiaria e di quella urbana. 

La finalità giuridica consiste nella possibilità di dotare i documenti catastali di valore giuridico (probatorietà), ossia nella possibilità che con i documenti catastali possano essere giuridicamente comprovati i diritti registrati nel Catasto. 

Il Catasto Italiano non è probatorio, perché non costituisce prova né dei diritti reali in esso indicati né della posizione dei confini rappresentati nelle mappe: non ha quindi né probatorietà delle identificazioni né probatorietà topografica. 

Però: 

1) Fornisce documenti (di solito atti pubblici) che possono contenere i mezzi di prova dei diritti e dei confini nei quali questi diritti valgono: offre quindi un prezioso supporto per la probatorietà sia delle identificazioni sia topografica. 

2) Può diventare effettivamente probatorio, ma solo per l’aspetto topografico, se un giudice, in mancanza di altri elementi, fa riferimento al confine delineato nelle mappe catastali per operazioni di delimitazione di un confine incerto. 

Il Nuovo Catasto Terreni

Il Nuovo Catasto Terreni (N.C.T.) è stato istituito con la “Legge Messedaglia” o ”della perequazione fiscale” (L.3682/1886) ed è stato definito: 

• rustico, 
• geometrico, 
• particellare, 
• fondato sulla misura e sulla stima, 
• non probatorio 

In gergo catastale, i soggetti (persone o società) di un diritto vengono chiamati intestati o, in modo meno appropriato, possessori. 

Quando uno o più intestati sono titolari degli stessi diritti reali pro indiviso su uno o più immobili, costituiscono una ditta catastale. Si parla di ditta individuale o collettiva a seconda che sia costituita da uno o più intestati. 

Il terreno viene individuato catastalmente con indicazione della partita catastale, del foglio, della particella o mappale e del subalterno.

Si parla di partita catastale quando ci si riferisce all’insieme di una ditta catastale e delle particelle intestate a quella ditta. 

La mappa particellare è organizzata in fogli (dimensioni in mt. 1 x 0,7) numerati progressivamente con un numero arabo. La rappresentazione unitaria di tutti i fogli di uno stesso Comune o di una stessa zona censuaria forma il quadro d’unione. La scala di rappresentazione tipica è di 1.2000, ma sono previste anche scale maggiori (1:1000, 1:500 per zone fortemente antropizzate) o minori (1:4000, aree di montagna o scarsamente antropizzate). La scala del quadro d’unione è in genere di 1.25000, ma è consentito anche l’ 1.10000. 

Si definisce particella catastale o mappale la porzione di terreno continua, appartenente ad un unico Comune, appartenente ad un unico intestatario, avente un’unica destinazione produttiva con un unico livello di produttività. 

Viene denominato fondo, invece, una particella che abbia come confini di proprietà linee stabili e precise o linee destinate a diventare confini determinate con un precedente tipo di frazionamento (fondo potenziale). 

Le linee utilizzate per la delimitazione delle particelle sono costituite da: 

• confini di Comune; 
• confini di proprietà; 
• accidentalità permanenti del terreno; 
• corsi d’acqua, canali, muri, strade, ferrovie; 
• siepi, segni di croce su roccia, termini lapidei; 
• linee che segnano il cambiamento di qualità, coltura e/o classe di produttività.

I terreni vengono inoltre censiti in Catasto base alla qualità:

• qualità di suolo (esempi: seminativo, prato, pascolo); 
• qualità di soprassuolo (esempi: oliveto, castagneto da frutto, bosco ceduo); 
• qualità mista (esempi: prato arborato, seminativo arborato, pascolo arborato). 

In base a quanto visto finora, è possibile definire, per ogni particella, le corrispondenti tariffe o caratteristiche censuarie, che sono: 

• la superficie, 
• la qualità (o la destinazione), 
• la classe, 
• la tariffa dominicale e la tariffa agraria, 
• il reddito dominicale e il reddito agrario
• i simboli di deduzione fuori tariffa e le annotazioni, che riportano le deduzioni a cui sono sottoposte le tariffe in caso di spese necessarie per opere permanenti di difesa, scolo, bonifica, irrigazione, ecc...  

Il Catasto dei Fabbricati

Il Catasto dei Fabbricati (C.d.F.) è l’evoluzione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano (N.C.E.U.) che, risalente al 1939 (L.652/1939), inventariava le costruzioni urbane ma non quelle rurali. Il C.d.F., invece, istituito nel 1994 con la legge L.133/1994, si occupa di tutte le costruzioni, sia urbane che rurali. 

L’identificazione di una unità immobiliare urbana nel CdF è costituita dalla successione di: 

• codice comunale, 
• numero del foglio di mappa, 
• numero della particella o mappale su cui è costruito il fabbricato, 
• numero del subalterno, che è l’elemento identificativo vero e proprio della u.i.u.

L’operazione di qualificazione consiste nel distinguere le unità immobiliari urbane in funzione della destinazione ordinaria e permanente che esse hanno e di ripartirle in categorie. L’accertamento delle categorie esistenti si fa con accurata perlustrazione del territorio e attraverso notizie provenienti da varie fonti: commissione censuaria comunale, pubblicazioni, statistiche. 

La rendita di una unità immobiliare urbana si ottiene tra la consistenza e la tariffa d’estimo.

Tramite opportuni coefficienti di corrispondenza si passa poi dalla rendita al valore catastale. 

Si definiscono così:

• vano: spazio compreso tra pavimento e soffitto delimitato lateralmente da muri. 
• vano utile: vano che, nell’uso ordinario dell’UIU, ha destinazione principale (stanza, cucina, camera da letto, studio e simili) tenuto conto della categoria a cui appartiene l’UIU. 
• accessorio diretto: vano strettamente necessario alla funzionalità dell’alloggio (esempi: bagno, ingresso, dispensa). 
• accessorio complementare: vano che completa la funzionalità dell’alloggio pur non essendo strettamente necessario (esempi: cantine, soffitti, stenditoi).

In conclusione, le visure catastali, oltre ad identificare la posizione di un immobile sul territorio di uno specifico Comune, ne definiscono:

• i dati catastali (foglio, particella, subalterno)
• la categoria catastale, se è un'abitazione, un'autorimessa, un ufficio, un negozio, ecc.;
• la classe, definita in base a determinate finiture e caratteristiche;
• la consistenza, ossia la superficie netta e la superficie catastale (lorda);
• la rendita catastale per i fabbricati, il reddito dominicale per i terreni.

Le visure catastali non provano la titolarità giuridica dell’immobile in capo ai soggetti intestati: per accertare la proprietà occorre sempre effettuare una visura ipotecaria.

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